무허가건물(주택)의 부수토지 2필지 양도시 비사토 여부 무허가 건물이 있는데주택입니다주택건물에   부수토지 2필지가 있는데  재산세가 2개필지 모두 주택분

무허가 건물이 있는데주택입니다주택건물에   부수토지 2필지가 있는데  재산세가 2개필지 모두 주택분 재산세가 과세 되었습니다 별도합산으로 과세되었는데  건물 빼고 2개필지많 양도시 사업용토지에 해당하나요? 그리고 미등기와 관련없으니 77%세율적용은 아닌것이 맞나요?

첫 번째로, 사업용 토지 판정 여부입니다. 무허가 건물이라도 실제 '주택'으로 사용되었다면 그 부수토지는 재산세 과세 대상에 따라 사업용으로 인정받을 가능성이 큽니다. 다만, 여기서 무서운 점은 '면적 제한'이에요. 주택 정착 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)까지만 주택 부수토지로 봐서 비사업용을 피할 수 있고, 그 범위를 넘어서는 땅은 꼼짝없이 비사업용 토지가 되어 가산세율이 붙을 수 있습니다.

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두 번째로, 77% 미등기 양도세율 적용 여부입니다. 많은 분이 무허가 건물이라 등기가 없으니 토지도 미등기 양도라고 착각하시는데, 토지 자체가 등기부등본에 존재하고 질문자님 명의로 되어 있다면 77% 징벌적 세율은 적용되지 않는 것이 맞습니다. 일반 양도세율(6~45%)에 비사업용일 경우 10%p가 가산되는 구조라고 보시면 됩니다.

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하지만 주의하실 점이 있어요. 무허가 주택은 '사실상 주택'임을 입증하는 게 생명입니다. 단순히 재산세 영수증만 있다고 끝이 아니라, 당시 거주 사실을 증명할 수 있는 전기요금 납부 내역이나 항공 사진 같은 보충 자료가 없으면 나중에 세무조사에서 뒤집힐 위험이 큽니다.

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상황이 복잡해 보이지만, 하나씩 증빙만 잘 챙기시면 억울한 세금은 충분히 피하실 수 있습니다. 혼자 앓지 마시고 차분히 증빙 서류부터 챙겨보세요. 잘 해결되시길 진심으로 응원합니다!